南京律师维权网－－－南京天茂律师事务所高宏伟律师专业法律网站＝＝＝储藏室到底应当归谁？

　储藏室到底应当归谁？

　南京刘女士来信询问：2002年9月我通过房屋中介以26万元价格在河西购买了一套建筑面积为89.2平方米的二手房。随同此房出让的还有一间约6个平方米的储藏室。在与房主谈判时，我明确提出，26万元的总价包含储藏室在内，房主也表示同意。但是在正式签订合同时，由于考虑对储藏室双方已经明确约定，就没有将此写进正式的合同中。房主、中介公司及我在10月底进行房屋交接，房主将储藏室的门钥匙当着中介的面交给我。没有想到，今年三月初，房主将我告上了法庭。房主在起诉状中认为，储藏室是他单独购买，当时也没有对此达成一致，因此合同中对此也未做任何约定，现在要求我让出储藏室！我感到不能理解，双方对储藏室的归属已经有明确的约定，怎么能如此不讲诚信，现在我想请问律师：这个储藏室到底归谁？我从未到过法院，不知道应当怎么样来应对这场诉讼。

当代国安律师事务所高宏伟律师认为：
首先从实体方面来说，（1）依据＜合同法＞第9条规定："当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。" 新＜合同法＞实行后，对合同的订立方式采取了灵活方式，承认了公民之间的口头协议方式。你与房主之间就储藏间的买卖所达成的口头协议虽然没有在主合同中体现，但是你们已就储藏间的买卖经过了要约和承诺达成了一致，为主合同的有机组成部分，应当成为本案处理的依据。（2）依据＜合同法＞第6条规定："当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。" 你与房主之间本来就储藏间的买卖经过要约和承诺达成了一致，只是由于考虑对储藏室双方已经明确约定，就没有将此写进正式的合同中，而房主利用这一条件，起诉要求你让出储藏间，明显违背了＜合同法＞最基本的诚实信用原则。（3）依据＜合同法＞对合同内容有争议时的解释原则："当事人对合同条款的理解有争议，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则来确定。"（4）房主在交接房屋时向你交出了储藏室钥匙，这本身就说明房主转移储藏室所有权的意思表示。对此，也可以认为储藏室虽然没有写进主合同中，但在主合同订立后，双方对转移储藏室所有权的意思表示没有任何的变更，并实际上履行。从以上分析可以得出结论，房主借储藏室没有写进合同的条件起诉欲要回没有任何的法律依据。
其次从程序方面来说，依据＜民事诉讼证据规则＞的规定："当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所论据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。"另外，你还要注意法院为此案设定的举证时限，按照规定："当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，法院审理时不组织质证。" 对于本案而言，房屋中介的证言非常重要。你一定要动员房屋中介能够出庭做证，因为按照规定："证人应当出庭作证，接受当事人的质询。"而无正当理由未出庭作证的证人证言将不能单独作为认定案件事实的依据。出庭作证的证人应当客观陈述其亲身感知的事实，不能使用猜测、推断或者评论性的语言。最后证人如果答应出庭，你要在举证期限内向法院提出申请，注意，证人因出庭作证而支出的合理费用，由提供证人的一方当事人先行支付，由败诉一方当事人承担。